Fundos imobiliários (FII): o que são, tipos, riscos e imposto

Um fundo de investimento imobiliário (FII) reúne o dinheiro de vários investidores para aplicar em imóveis ou em títulos ligados ao setor imobiliário. Quem compra cotas participa dos resultados e corre os riscos do fundo. Pelas regras vigentes na data de revisão deste guia, o rendimento distribuído pode ser isento para pessoa física, e o lucro na venda das cotas paga 20%.

O que é um FII

O FII divide o patrimônio em cotas, que são pequenas frações do fundo. Cada cotista participa na proporção das cotas que tem. Ter cotas de um FII não dá ao investidor direito direto sobre os imóveis da carteira.

Se a ideia de fundo e de cota ainda é nova para você, comece pelo guia sobre fundos e ETFs. A CVM regula esses fundos, e a Lei 8.668/1993 traz as regras básicas deles.

Fundos de tijolo e fundos de papel

O mercado costuma separar os FIIs pelo que eles têm na carteira. Tijolo e papel são apelidos, e cada fundo informa a própria estratégia no regulamento, o documento com as regras dele.

Ponto	Fundo de tijolo	Fundo de papel
Em que aplica	Principalmente imóveis físicos, como shoppings, galpões e escritórios	Principalmente títulos de crédito imobiliário, como CRIs e outros recebíveis
De onde vem a renda	Aluguéis, renovações de contrato, multas e reajustes	Juros e atualização monetária dos títulos
Índices envolvidos	IPCA ou IGP-M, quando o contrato prevê	IPCA, IGP-M ou CDI, conforme o título
Riscos mais lembrados	Vacância e inadimplência dos inquilinos	Calote dos devedores e concentração em poucas operações

CRI é o Certificado de Recebíveis Imobiliários, um título que antecipa pagamentos ligados a imóveis. O guia sobre LCI, LCA, CRI, CRA e debêntures explica esse papel. Vacância é o espaço sem inquilino, que deixa de gerar aluguel.

De onde vêm os rendimentos

Rendimento é o valor que o fundo distribui aos cotistas. Ele vem do que o fundo recebe da carteira, como aluguéis e juros de títulos.

A Lei 8.668/1993 exige que o FII distribua aos cotistas pelo menos 95% dos lucros apurados em regime de caixa, ou seja, com base no dinheiro efetivamente recebido. A apuração usa balanço ou balancete semestral, encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro.

Na prática, a distribuição costuma ser mensal, trimestral ou semestral. O valor pode subir, cair ou zerar. As mesmas noções de data com e data ex usadas em ações valem para cotas de fundos, como explica o guia sobre dividendos e juros sobre capital próprio.

Como entrar e sair de um FII

As cotas costumam ser negociadas na bolsa, por meio de conta em uma corretora. O processo de compra e venda é o mesmo explicado no guia sobre como funciona a bolsa.

A lei não admite o resgate de cotas de FII. Para sair do investimento, o cotista precisa vender as cotas a outra pessoa. Se houver poucos compradores, a venda pode demorar ou sair por preço mais baixo. Essa facilidade ou dificuldade de vender é chamada de liquidez, tema do guia sobre risco, liquidez e rentabilidade.

Riscos que merecem atenção

FII é um investimento de renda variável. O preço das cotas muda, e o rendimento não é garantido. O FGC não cobre esse investimento. Os principais riscos são:

• Vacância: imóveis sem inquilino reduzem a renda distribuída.
• Inadimplência: atrasos e renegociações de contratos afetam a receita.
• Crédito: nos fundos de papel, o devedor pode não pagar o que deve.
• Concentração: poucos imóveis, inquilinos ou devedores aumentam o impacto de um problema específico.
• Juros e marcação a mercado: o preço dos títulos e das cotas muda conforme as condições do mercado. Marcação a mercado é a atualização diária desse preço.
• Localização e qualidade dos imóveis: esses fatores influenciam o desempenho do fundo.

Cada fundo tem composição e regras próprias. Leia o regulamento e os relatórios divulgados antes de aplicar.

Como o FII é tributado

As regras abaixo são as vigentes na data de revisão deste guia. Confirme na Receita Federal antes de decidir.

Rendimentos distribuídos. Ficam isentos de Imposto de Renda para pessoa física quando estas condições da Lei 11.033/2004, alterada pela Lei 14.754/2023, são cumpridas:

• As cotas são admitidas à negociação exclusivamente em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado, um ambiente de negociação supervisionado fora do pregão.
• O fundo tem no mínimo 100 cotistas.
• O cotista pessoa física tem menos de 10% das cotas do fundo. A lei também olha a parcela dos rendimentos a que ele tem direito.
• Pessoas físicas ligadas entre si, somadas, têm menos de 30% das cotas. Aqui a lei também considera a parcela dos rendimentos.

Sem o cumprimento dessas condições, a Lei 8.668/1993 prevê retenção de 20% na fonte sobre os rendimentos.

Venda de cotas. O lucro na venda paga 20%, e a isenção de R$ 20 mil das ações não se aplica. O investidor apura o imposto e paga por DARF, a guia de recolhimento federal, até o último dia útil do mês seguinte.

Prejuízo. Perda na venda de cotas de FII só pode abater lucro na venda de cotas de fundos da mesma espécie. Para usar esse prejuízo mais tarde, o investidor deve informá-lo na declaração anual.

Exemplo hipotético, com valores fictícios. Uma pessoa compra 100 cotas a R$ 100 cada, total de R$ 10.000. Depois vende as 100 cotas a R$ 110 cada, total de R$ 11.000. O lucro é de R$ 1.000. O imposto é de 20%, ou R$ 200, pago por DARF. Custos de negociação ficaram de fora para simplificar.

O guia sobre imposto de renda em investimentos mostra como esse caso se compara aos demais.

Erros comuns

• Tratar o rendimento como aluguel garantido. Ele depende do que o fundo recebe e pode mudar.
• Confundir isenção do rendimento com isenção na venda. Mesmo com rendimento isento, o lucro na venda paga 20%.
• Esquecer o DARF da venda. A pessoa precisa calcular e pagar por conta própria.
• Compensar prejuízo de FII com lucro em ações. A regra limita essa compensação a fundos da mesma espécie.
• Ignorar a concentração. Um fundo com um único imóvel ou um único inquilino fica mais exposto a um problema específico.
• Olhar só o último rendimento. Ele informa o que aconteceu no passado e não garante o próximo pagamento.

Os termos usados aqui estão no glossário. Para ver modalidades lado a lado, use o comparador.